萬科近期真的風波不斷了，大家都知道過去的萬科是樓市的優等生，很多業主都是奔著萬科物業買的萬科的房子，而從樓市這幾年的低迷后，即使是頭部的混合制房企也是不斷因為償債問題上了熱搜，大家想象中的行業圖騰似乎也沒有那么強大了。先是在去年10月和11月，萬科被惠譽和穆迪分別下調了評級等級，這是第一次萬科遇見股債雙殺，當時還算是投資級別；而到了今年3月，這兩機構再度下調了萬科的評級到垃圾級，而且當時又有傳聞說萬科百億的非標債務展期沒能談判成功，也就讓萬科經歷了第二次股債雙殺。沒想到的是，在今年4月，煙臺百潤等公司對萬科的郁亮進行了舉報，說其操控萬科謀取私利，而作為萬科的合作伙伴，這個操作也讓萬科第三次股債雙殺。當然，大家都知道這肯定還不是結束。因為就在前幾天，萬科濟南公司總經理肖勁已經被警方帶走調查，目前具體原因還不清楚。雖然濟南萬科表示，肖勁是因為個人原因配合相關部門調查，公司運營正常，而且由另一個人已經接任了濟南公司總經理，調查還在進行中，以官方披露的信息為準。而被帶走的肖勁是房地產行業的職業經理人，濟南萬科在2022年還成為了當地市占率第一的房企。而現在的資本市場對萬科就是驚弓之鳥了，任何解釋估計都變得很蒼白了。所以就在4月10號的時候，萬科股價就出現大跌，一度跌破7.5元一股，報收7.58元，跌幅達5.13%，創下了自2015年以來的新低，而截止今日中午，最新的股價咱們看了一下，只剩下7.1元一股，再跌下去就到6字頭了。而在2018年，大家都還記得萬科說出的活下去，換到現在來看，似乎真的成為預言了，今年注定將是萬科的劫難，能否活下去將考驗萬科的一眾高管們，新賬舊賬都要一起算了。而從萬科的財報數據來看，整體確實都在下降，評級機構也不是胡亂評級的。萬科2023年實現營業收入4657.39億元，同比下降7.6%；歸母凈利潤121.63億元，同比2022年的226.9億下降了46.4%，可以說接近腰斬的程度了。而在利潤大幅度減少的情況下，萬科管理層選擇集體降薪，董事會主席、總裁和監事會主席自愿領取了稅前1萬的月薪。所以網友也在紛紛調侃，繼去年月薪超過莫斌之后，今年自己的月薪又超過了萬科老大郁總，不是自己太厲害，而是對手降薪太快了。但是降薪其實會給外界傳遞出萬科頂不住的信號，因為去年碧桂園就玩過這個操作，當時碧桂園的幾個頭部高管也降薪到1萬，后面碧桂園的情況大家也都看到了，萬科也鬧這個操作，也讓房地產圈的還在拿著高薪的高管們有點羞愧了。當然，根據wind數據顯示，萬科在未來一年內到期的國內債務余額高達251億元，在明年2月需要兌付的金額便達到了51.49億元，如果將非標債務和供應鏈ABS產品都算上的話，債務總額可能超過445億元，雖然截止去年三季度末，萬科賬目上顯示可用的資金未1037億元。但是這里面很大一部分都受到了嚴格監管和限制，扣除監管資金后，萬科實際可以調用的資金只有600億左右，所以相當于現金流幾乎都要拿去還債，正因為如此，萬科也在不斷處置資產，不僅將深圳高新投6.16%的股權出售了，還將現金奶牛上海七寶萬科廣場的股權以7折的價格轉讓給了領展，相當于已經在斷臂求生了。當然之前深圳國資委一直在力挺萬科，后續還會有什么動作，咱們還得拭目以待。而之前咱們就說過，現在房企需要的是授人以漁，而不是授人以魚，因為如果不斷給房企融資并不能根本性的改變房企高額負債的本質，無非還是在借東墻補西墻，把暴雷的時間推遲而已，因為房企要真正活下去還是要靠真正的產品和銷量來回血才行。如果購房者都愿意積極入市買房了，房企建造的房子能賣得出去了，債務才能真正的得到下降，不然的話，持續的輸血，反而可能是增大了房企的債務負擔，因為利息還是還不掉。而根據克而瑞的數據來看，今年一季度百強房企實現銷售操盤金額7792億元，同比是下跌了47.5%，可以說也是接近腰斬了。而小陽春當然沒有如約而至，萬科一季度的銷售額為579.8億元，同比是下跌了42.8%，碧桂園就更慘，只有135.1億元，同比下跌了81.2%，大家可以清楚的知道，一旦萬科出險后會遇到什么樣的銷售困境，因為現在的購房者個個都是人精了，吃了恒大的虧，大家不愿意吃第二次甚至第三次虧，因為即使是混合制的房企，作為國資也是可以賣掉股權甚至撤資的，一旦到了那個地步，也沒誰會去托底，最終倒霉的還是買入了新房的業主們，就像恒大現在上百萬的爛尾樓業主還是在等待，當然，大家是不希望萬科暴雷出事的，畢竟這是這個行業曾經的圖騰和象征，而且一旦萬科暴雷，混合制房企的安全線也宣傳破滅。而接下來可能暴雷的話，就輪到國企了，這才是最可怕的事情和不能逾越的底線。當然，目前還有很多房企的項目無法交付，因為樓市不回暖的話，新房銷量起不來，房企也沒有更多現金流去建設舊的爛尾樓項目了，畢竟，房企自己的生存都是問題的話，老業主的死活似乎也不是那么緊迫的事情，而且很多房企正在面臨洗牌和重整，在今年這個難熬的時刻，誰能活下去，或許才能在未來實現贏者通吃，否則的話，就只能倒在黎明前的黑夜前面了。