2023.07.22本文字數：2920，閱讀時長大約4.5分鐘導讀：如果通過適合本地區的城中村改造方案，則有可能吸引社會資本的進入意愿，這或許可以讓城中村改造成為超大、特大城市在樓市低迷期的一個亮點和增長點。作者 |第一財經 吳斯旻城中村改造的重要性再度提升。21日召開的國務院常務會議審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。今年以來，中央高級別會議已多次提及城中村改造問題。今年4月28日召開的中央政治局會議提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。第七次全國人口普查數據顯示，中國有7個超大城市和 14 個特大城市。記者梳理發現，截至7月上旬，今年已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造的細則要求或支持性政策。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，城中村改造，一方面是修復內需和消費潛力的必然選擇；另一方面也是引導和釋放內需的必然選擇。對于房地產來說，城中村改造能夠構建先租后買的消費新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人外來人口升級自己的住房消費，從而為商品房市場可持續發展創造條件。雖然城中村改造被認為是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措，但在業界人士看來，由于新時期的舊改已脫離大拆大建的模式，加之當下民間投資熱情尚待恢復，城中村改造需要以地方功能性國企主導，并為市場資金進入創造更多有利條件。“但目前民營經濟的情緒還在修復中，短期內吸引大量社會資本進入存在難度。當下，更有可能先由國企打頭來探索一些可行性的試點方案，形成示范效應，再慢慢提高市場比例。”李宇嘉說。城中村如何改？城中村改造與棚改、舊改均為城市更新的重要手段。其中，“城中村改造”的更新對象是在城市化進程中，逐漸被納入城市管理體制或被城市包圍形成的村落。中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強對第一財經介紹說，作為快速城市化中的一個歷史遺留問題，城中村改造在各地已經探索出多種不同的模式，如廣州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、鄭州模式等，各種模式在改造主體、拆遷補償方式、改建房屋類型、土地權屬變更及管理體制方面各有不同。王業強舉例稱，在改造主體上，可以分為三種類型：政府主導型，如杭州；開發商主導，如珠海；村集體為主導，如廣州。在改造方式上，各地根據城市規劃、功能定位、經濟實力分別選擇包括徹底重建、局部重建和綜合整治的方式。而根據補償的方式則可以劃分兩類；一類是實物補償和貨幣補償相結合，如鄭州，另一類是政府改造，并根據原有住房面積市場估價直接補償一定面積住房，如杭州。根據住建部于2021年8月印發的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難；同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。但即便如此，地方政府在城中村“規模化品質化改造提升籌集保障性住房”的想法，也有可能與原住民、原租客的想法產生沖突。上海師范大學商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦對記者表示，城中村改造是否可以順利實施，關鍵取決于資金來源、居民意愿等。一直以來，由于居民意愿不統一、規劃調整困難大、資金平衡缺口大等原因，城中村改造往往難以無法落實或存在爛尾可能；只有當居民意愿強、改造方案可行、改造主體落實，并通過政府補貼、個人出資、配套增收等基本實現資金平衡，城中村項目才具備可以順利實施的基本條件。“城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以功能性國有企業為主，未來通過創新專項金融產品、實施更大的稅收優惠、允許更大的規劃調整等，可以吸引更多的社會資本介入，加快城中村改造的步伐。”崔光燦說。李宇嘉表示，由于城中村改造要突出公益性，主要是解決公共短板缺失嚴重，增加保障性租賃住房，保留“低成本、區位優”的租住和居住空間，所以，往后看，開發商主導的模式也不適宜，更有可能保持由地方功能性國企主導的模式，以確保改造的公共屬性。除主導國企之外，多方社會資金進入應該以租賃收入等經營性收入為主，而不是房地產銷售收入，避免過度房地產化。而在一級開發層面，為進一步提高城中村改造效率，廣州在今年3月印發的“支持統籌做地推進高質量發展工作措施”中提出，舊改項目不再實施一家企業一二級聯動的開發模式，轉為做地與土地收儲相分離的方案，由全資國企為做地主體。做地主體籌集資金，配合屬地政府在指定范圍內開展征收補償安置工作。鼓勵金融機構通過貸款、企業債、公司債等其他金融工具對做地主體予以做地資金支持。該方案也為民企在土地開發環節的參與留有一定的空間，即“條件成熟的其他做地主體需專題報市政府審定”。短期或增加住房需求58安居客房產研究院分院院長張波對記者表示，在超大、特大城市進行城中村改造對于增加優質租賃房源供給，改善城中村內居民居住條件，提升整體市容市貌都有較大好處。“值得關注的是改造本身也會帶來很多住房需求，導致城市中長期購房需求有所提升，短期來看，則可能會拉動部分區域板塊的熱度提升。”張波說。國海證券認為，房地產市場要走出量穩價平的平穩節奏，當前市場需要從多角度共同發力。其中，政策端需要提升土地供給質量。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，一方面可以彌補投資，另一方面城中村改造可以騰出好地塊。“一二線城市核心土地資源稀缺，過去多通過棚改供應核心土地，近年棚改量減少，可出讓的核心地塊也相應變少，城中村改造可以有效彌補這部分空缺。”不過，在李宇嘉看來，之所以此次國常會強調是“超大、特大城市”，是因為其他城市可能不是人口凈流入城市，而城中村改造投入的資金體量又比較大，不太容易推廣。“因為沒有那么大的改造需求，也難以實現資金平衡，非超大、特大城市或不會推廣城中村改造。”李宇嘉說。而在超大、特大城市，王業強也認為，城中村改造最大困難也是資金問題，這在當前房地產整體比較低迷的背景下，或更加凸顯。他表示，當前，房地產市場的低迷無疑影響了社會資金參與城中村改造的積極性。此外，改造的方案如何設計？城中村改造涉及多方利益主體，各地的情況都不一樣，如何因地制宜，選擇適合本地的改造方案也是一個關鍵。但換個角度，王業強說，如果通過適合本地區的城中村改造方案，則有可能吸引社會資本的進入意愿，這或許可以讓城中村改造成為超大、特大城市在樓市低迷期的一個亮點和增長點。“從過去城中村改造的經驗來看，政府主導的改造模式具有較大的優勢，有助于城中村改造符合城市更新的整體規劃。其中關鍵是形成一個政府主導的多方溝通協調機制，政府層面要積極打通現有政策的掣肘，為城中村改造創造一個良好的制度環境。”王業強說。微信編輯| Ziang